제Ⅰ장 | 주택의 설계 및 시공(법 제22조, 영 제23조)
ㅇ 사업계획승인을 받아 건설되는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함)을 설계하는 자는 설계도서 작성기준에 맞게 설계하여야 하고,
- 주택을 시공하는 자와 사업주체는 설계도서에 맞게 시공하여야 함
※ 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택건설사업을 시공할 수 있는 자는 건설산업기본법에 의하여 등록한 건설업자와 주택법에 의한 시공권이 있는 등록사업자에 한정
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<설계도서 작성기준>
ㅇ 설계도서는 설계도․시방서․구조계산서․수량산출서․품질관리계획서 등으로 구분하여 작성할 것
ㅇ 설계도 및 시방서에는 건축물의 규모와 설비․재료․공사방법 등을 기재할 것
ㅇ 설계도․시방서․구조계산서는 상호 보완관계를 유지할 수 있도록 작성할 것
ㅇ 품질관리계획서에는 설계도 및 시방서에 의한 품질확보를 위하여 필요한 사항을 정할 것
ㅇ 국토교통부장관은 세부기준을 정하여 고시(주택의 설계도서 작성기준)
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《 FAQ. 설계 및 시공 》
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Q 1
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「주택법 시행령」 제54조제1항 제1호의 설계도서 종류
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□ 「주택법 시행령」 제54조제1항 제1호의 설계도서는 「주택법」 제43조제6항에 따라 해당 공동주택을 관리(유지·보수 등)하기 위한 설계도서로서 일반적으로 준공도서를 말하는 바,
ㅇ 이는 인허가를 받거나 공사를 하기 위한 설계도서와 구별된다 할 것임
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Q 2
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착공신고시 제출한 배치도상 경비실 위치와 경비실 평,입,단면도 상의 위치가 상이하여 평,입,단면도상 위치에 경비실을 설치할 경우 사업계획승인변경대상에 해당하는지와 경미한 변경에 해당하는지?
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□ 「주택의 설계도서 작성기준」 제10조에 따르면 설계도서의 내용이 서로 일치하지 아니하는 경우 관계법령의 규정에 적합한 범위내에서 감리자의 지시에 따라야 하며,
ㅇ 그 내용이 설계상 주요한 사항인 경우 감리자는 설계자와 협의하여 지시내용을 결정하여야 하나, 감리자 및 설계자의 해석이 곤란한 경우 당해 공사계약의 내용에 따라 적용의 우선순위 등을 결정
ㅇ 사업계획승인 도면간 상이한 부분에 대해서는 해당 사업계획승인권자에게 문의하여 처리하기 바람
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Q 3
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아파트 건축시방서 및 토목시방서는 특별시방서와 일반시방서 중 어느 것에 해당하는지
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□ 일반적으로 일반시방서는 보편적으로 갖추어야 하고 지켜야 하는 규범을 규정하고 있는 것을, 특별시방서는 일반시방서의 범위 안에서 전문적인 규정과 일반시방서에 규정하지 않은 특정분야의 특정 규범을 정하는 것을 말함
ㅇ 질의의 건축시방서 및 토목시방서를 특별시방서 또는 일반시방서 중 어느 시방서에 해당하는지는 해당 시방서의 내용을 가지고 판단하여야 할 것임
제Ⅱ장 | 착 공(법 제16조제9항․제10항․제11항, 영 제18조, 규칙 제12조)
ㅇ 주택법은 사업계획승인을 받은 사업의 경우 착공신고를 의무화
- 그 이유는 공사를 장기간 착공하지 않고 방치하는 것을 방지함으로써 한정된 토지를 효율적으로 이용하고 부족한 택지문제를 해결하여 주택수급을 원활히 하기 위함.
- 사업주체는 사업계획승인 받은 사업계획대로 시행하여야 하며, 사업계획승인을 받은 날부터 3년 이내에 공사에 착수하여야 함.
- 다만, 사업계획승인권자는 다음과 같은 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우 사업주체의 신청에 따라 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위 안에서 공사의 착수기간 연장 가능
․「문화재보호법」제56조에 따라 문화재청장의 발굴통지서 교부가 있은 경우(문화재 발굴)
․ 당해 사업시행지에 대한 소유권 분쟁(소송절차가 진행중인 경우에 한함)으로 인하여 공사착수가 지연되는 경우(토지소유권 분쟁)
․ 사업계획승인의 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 공사착수가 지연되는 경우(사업 승인조건의 이행)
․ 천재지변 또는 사업주체에게 책임이 없는 불가항력적인 사유로 공사착수가 지연되는 경우(천재지변)
․ 공공택지의 개발․조성을 위한 계획에 포함된 기반시설이 설치 지연으로 공사착수가 지연되는 경우(기반시설 설치 지연)
․ 해당 지역의 미분양주택 증가 등으로 사업성이 악화될 우려가 있거나 주택건설경기가 침체되는 등 공사에 착수하지 못할 부득이한 사유가 있다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우(주택건설경기 침체)
ㅇ 사업주체가 공사에 착수하는 경우 사업계획승인권자에게 신고
- 사업주체는 착공신고를 하는 때에는 경계측량을 하고 건축물 철거 및 멸실 신고를한 후, 착공신고서에 도서를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 함(②부터 ④까지의 도서는 주택건설사업에 한함)
① 사업관계자 상호간 계약서 사본
② 흙막이 구조도면(지하 2층 이상의 지하층을 설치하는 경우에 한함)
③ 설계도서(영 제23조제1항)중 국토교통부장관이 정하여 고시하는 도서
④ 주택건설공사를 감리할 자로 지정받은 감리자의 감리계획서 및 감리의견서
- 공사착수기간을 연장하려는 경우 착공연기신청서를 사업계획승인권자에게 제출
ㅇ 사업계획승인권자는 착공신고서 또는 착공연기신청서를 제출받은 때에는 착공신고필증 또는 착공연기확인서를 신청인․신고인에게 교부
ㅇ 사업계획승인권자는 사업주체가 이러한 사항들을 위반하여 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 청문절차를 거쳐 사업계획승인을 취소할 수 있고,
- 착공신고를 하지 아니하고 공사를 착수한 경우 500만원 이하의 과태료 부과.
《 FAQ. 공사착공 》
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Q 1
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착공연기신청 필증이 사업시행기간 연장으로 볼 수 있는지와 사업기간을 연장하기 위해서는 별도로 사업계획변경승인을 받아야 하는지?
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□ 「주택법 시행규칙」 제12조에 따른 착공연기신청으로는 사업기간이 연장되었다고 볼 수 없을 것이며,
ㅇ 사업기간을 연장하기 위해서는 「주택법」 제16조제5항에 따른 변경승인을 받아야 할 것임
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Q 2
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주택건설공사 시공자를 사업계획승인 후 착공시 선정해도 되는지?
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□ 「주택법 시행규칙」 제12조제2항에 따르면 사업주체는 공사착수를 신고하는 경우 착공신고서에 사업관계자 상호간 계약서 사본 등을 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 함
ㅇ 다만, 사업계획승인신청시 시공자를 기재하는 경우는 「주택법」에 따라 등록사업자가 직접 시공하는 등 한정된 경우에 한하는 것임
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Q 3
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「주택법」 제16조에 따른 대지조성사업계획승인을 받은 대지조성사업부지 내 건축물의 착공은 「주택법」 제29조에 따라 해당 대지조성사업 사용검사 이전에도 가능한지?
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□ 「주택법」 제29조제4항에 따르면 사업주체 또는 입주예정자는 제1항에 따른 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없으므로,
ㅇ 질의의 경우 대지조성사업에 대해 「주택법」 제29조제1항에 따른 사용검사를 받은 후 건축법에 따른 건축허가를 받아야 할 것임
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Q 4
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사업주체가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위 계획의 결정이 필요한 주택건설사업을 시행하기 위해 「주택법」 제16조에 따라 주택건설사업계획승인을 받고 해당 주택건설대지중 매도청구소송대상 대지를 제외하고 사업주체가 사용권을 확보한 대지 및 소유권을 확보한 대지부분에 대하여 일부공사를 시작할 수 있는지?
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□ 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 공동주택 단지에 착공 및 공사를 진행할 수 있음.
ㅇ 다만, 매도청구소송 중에 있는 토지부분은 사업주체가 재판부의 1심판결을 받은 경우 상급법원에 재심사 청구와 관계없이 착공 가능.
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Q 5
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소유권을 확보하지 못한 일부 대지에 대하여 사용승락을 받아 사업계획승인을 받은 경우 사용승락을 받은 대지의 소유권을 확보하지 못한 상태에서 착공신고가 가능한지 여부
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□ 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 공동주택 단지의 대지 소유권 일부를 확보하지 못한 경우라 하더라도 착공신고는 가능.
ㅇ 다만, 입주자 모집공고하기 전에는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 함.
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Q 6
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① 2010. 4. 20일 사업계획승인을 받아 착공을 하지 못하고 착공기간을 2014. 4. 20일까지 연장한 경우 주택건설경기 침체의 사유로 재연장이 가능한지와 해당 토지를 공매 받은 자가 해당 대지에 새로이 사업계획승인을 신청할 수 있는지 여부
② 위 사업의 경우 2013. 6. 4일 개정된 「주택법」(사업주체가 경매․공매등으로 대지소유권을 상실한 경우 사업계획승인을 취소 가능)을 적용할 수 있는지 여부
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□ 「주택법」 제16조제9항에 따라 사업계획승인권자는 정당한 사유가 인정되는 경우 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위내에서 착수기간을 연장할 수 있는 것이므로, 주택건설경기가 극도로 침체되는 경우 착수기간 재연장이 가능할 것이며, 사업계획승인이 취소되지 않은 대지에 새로운 사업계획승인을 신청할 수는 없음
ㅇ 아울러, 2013년. 6. 4일 개정된 「주택법」 중 사업계획승인 취소 관련 조항은 질의 사업에는 적용할 수 없음(2013. 12. 4 이후 최초 사업계획승인을 신청하는 것부터 적용)
제Ⅲ장 | 사용검사(법 제29조, 영 제34조, 규칙 제15조)
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① 사용검사 대상 : 사업주체는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택․부대시설․복리시설 및 대지 등의 사업별로 시장 등의 사용검사를 받아야 함
② 사용검사 시기 : 원칙적으로 주택건설사업이나 대지조성사업을 완료한 경우에 사용검사
③ 사용검사 효과(사용승인의제) : 사업주체가 사용검사를 받았을 때에는 사업계획승인시 의제되는 인․허가등에 다른 해당 사업의 사용승인․준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 봄.
④ 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자가, 사업주체가 정당한 이유없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 아니하는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있음
⑤ 주택 등의 사용시기 : 원칙(사용검사를 받은 후), 예외(임시사용승인 시)
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ㅇ 사업주체는 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 시장․군수․구청장(국가․LH가 사업주체인 경우와 주택법 시행령 제15조제4항 각 호에 해당하여 국토교통부장관으로부터 사업계획 승인을 얻은 경우에는 국토교통부장관을 말함)의 사용검사를 받아야 함
- 주택건설사업을 분할하여 사업계획승인을 받은 경우에는 완공된 주택에 대하여 공구별로 사용검사 가능
- 사업계획승인조건의 미이행 등 특별한 사유가 있는 경우에는 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 있음
ㅇ 사용검사권자는 사용검사 대상인 주택 또는 대지가 사업계획의 내용에 적합한지 여부를 확인하여야 하고, 그 신청일부터 15일 이내에 사용검사를 하여야 함.
ㅇ 사업주체가 사용검사를 받았을 때에는 법 제17조제1항에 따라 의제되는 인․허가 등에 따른 해당 사업의 사용승인․준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 봄
- 이 경우 사용검사권자는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하고 협의요청을 받은 관계 행정기관의 장은 정당한 사유가 없는 한 그 요청을 받은 날부터 10일 이내에 의견을 제시하여야 함
ㅇ 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자가 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 하나,
- 시공 보증자가 없거나 시공보증자가 파산 등으로 시공을 할 수 없는 경우에는 입주예정자의 대표회의가 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 함.
- 이 경우 사용검사를 받은 자의 구분에 따라 시공보증자 또는 세대별 입주자의 명의로 건축물관리대장 등재 및 소유권 보존등기를 할 수 있음.
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※ 사용검사 신청자 대상에 시공자를 추가한 사유
- 입법의 결함을 악용하여 입주예정자 및 시공자에게 피해 야기
․사업주체가 시공자에게 법인세 대납 등 부당한 요구를 하면서 사용검사를 지연 또는 거부하는 경우에는 사용검사를 받을 수 없어 입주 지연에 따라 선의의 입주예정자에게 재산적․정신적 피해 및 시공자에게는 재산적 피해 발생
- 사업주체의 위법․탈법행위 조장, 시공자에게 책임 전가 우려
․사업주체가 당초 예상했던 사업수익이 준공시점에 보장되지 않을 경우 시공자에게 부당한 요구, 입주 지연에 따른 지체보상금, 잔금 회수 지연으로 인한 재정부담 등의 불이익을 시공자에게 부당한 요구를 하는 사례 발생
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ㅇ 입주예정자대표회의가 사용검사를 받아야 하는 경우에는 입주예정자로 구성된 대책회의를 소집하여 그 내용을 통보하고, 건축공사현장에 10일 이상 그 사실을 공고하여야 함.
- 이 경우 입주예정자는 그 과반수의 동의를 얻어 10인 이내의 입주예정자로 구성된 입주예정자대표회의를 구성하여야 함.
ㅇ 공구별 사업계획승인을 받은 경우 완공된 주택에 대해 공구별로 사용검사 가능
ㅇ 동별 사용검사 요건
- 사업계획승인 조건의 미이행
- 하나의 주택단지의 입주자를 분할 모집하여 전체 단지의 사용검사를 마치기 전에 입주가 필요한 경우
- 사업계획승인권자가 인정하는 경우
ㅇ 사업주체 또는 입주예정자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 사용할 수 없으나, 다음의 경우 사용검사권자의 임시 사용승인을 받아 사용 가능
- 주택건설사업의 경우 건축물의 동별로 공사가 완료된 때
- 대지조성사업의 경우에는 구획별로 공사가 완료된 때
ㅇ 임시사용승인을 받고자 하는 자는 사용검사권자에게 임시사용승인 신청
- 사용검사권자는 임시사용승인대상인 주택 또는 대지가 사업계획의 내용에 적합하고, 사용에 지장이 없는 경우에 한하여 임시사용을 승인
※ 공동주택인 경우 세대별로 임시사용승인 가능
ㅇ 사용검사 또는 임시사용승인을 받고자 하는 자는 사용검사(임시사용승인)신청서에 감리자의 감리의견서(주택건설사업만 해당), 시공자의 공사확인서(입주예정자 대표회의가 신청하는 경우만 해당)를 첨부하여 사용검사권자에게 제출
- 사용검사권자는 대상 주택 또는 대지가 사업계획내용에 적합한지를 확인하여 적합한 경우 사용검사 확인증, 임시사용승인서를 신청자에게 발급
《 FAQ, 사용검사(임시사용승인) 》
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Q 1
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사업주체의 파산 등으로 시공보증사인 대한주택보증(주)이 입주예정자에게 환급이행을 완료한 후 주택건설공사를 계속하는 경우 시공보증자로서 사용검사 및 소유권 보존등기가 가능한지 여부
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□ 「주택법」 제35조제1항 및 제2항에 의하면 사업주체가 파산 등으로 주택건설사업을 계속할 수 없는 경우에는 시공을 보증한 자가 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받도록 하고 있으며, 이 경우 시공보증자의 명의로 소유권 보존등기를 할 수 있도록 규정하고 있음.
ㅇ 질의의 경우 대한주택보증은 시공보증사로서 사용검사 및 소유권 보존등기가 가능할 것이나, 입주예정자에게 환급을 하는 경우에는 상호간 분쟁이 없도록 조치하여야 할 것임.
ㅇ 또한 새로운 입주자모집공고 절차 등은 「주택공급에 관한 규칙」에 따라야 할 것임
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Q 2
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주거동은 공사가 진행중이나 복리시설이 완료된 경우 복리시설만을 동별로 사용검사 또는 임시사용승인이 가능한지?
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□ 「주택법」 제29조제4항에서 사업주체 또는 입주예정자는 제1항에 따른 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없도록 규정하고 있는 바,
ㅇ 부대․복리시설은 같은 조 제1항 단서의 동별사용검사 또는 제4항 단서의 임시사용승인 대상이 아님
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Q 3
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「주택법 시행규칙」 서식 제21호 사용검사 확인증이 건축물의 사용, 사용검사승인 후 받을 수 있는 잔금, 소유권보존등기 등의 권리변동의 효력을 주는 문서인지?
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□ 「주택법 시행규칙」제15조제2항에 따라 사용검사권자로부터 같은 규칙 별지 제21호서식의 사용검사 확인증을 발급받은 후 같은 법 제29조제4항에 따라 사업주체 또는 입주예정자는 해당 주택을 사용할 수 있음.
ㅇ 일반적으로 위 사용검사 확인증을 받은 후 건축물대장 등재, 소유권보존 등기, 입주자의 잔금 납부도 가능하나,
- 동별 사용검사를 받는 등의 경우 일부 제약되는 사항도 있으므로 자세한 사항은 해당 지역의 사용검사권자에게 문의 바람.
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Q 4
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사업승인 조건중 미이행 사항이 있어 「주택법」 제29조(사용검사등) 제1항에 따라 동별사용검사를 시행할 경우. 추후에 미이행 사업승인조건이 이행(완료)되었을 때 해당부분(미이행된 승인조건)에 대하여만 사용검사(완료)처리를 하면 되는지
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□ 사업계획승인조건 미이행으로 동별사용검사를 받은 후 사업계획승인조건을 이행하고 나서 사용검사를 신청하는 경우에는 동별사용검사를 받은 부분을 제외하고 사용검사 함이 타당
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Q 5
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「주택법」상 임시 사용승인, 동별 사용검사 및 전체 사용검사를 순차적으로 받았으나, 전체 사용검사가 취소된 경우 임시 사용승인 및 동별 사용검사에 대한 효력이 소멸되는지 여부
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□ 「주택법」 제29조에 따라 사업주체는 임시 사용승인, 동별 사용검사 및 전체 사용검사를 받을 수 있으며, 동 행위는 각각의 효력이 있다고 할 수 있는 바,
ㅇ 귀 질의의 경우 전체사용승인이 취소되었다 하여 동별 사용검사 및 임시 사용승인의 효력이 상실되는 것으로 볼 수 없음
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Q 6
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「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받은 공동주택의 사용검사를 건축사가 대행하여야 하는지 여부
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□ 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받은 건축물에 대하여 사용검사를 하는 경우에는 같은법 시행령 제34조에 따라 사용검사권자는 사용검사의 대상인 주택 또는 대지가 사업계획승인 내용에 적합한지 여부를 확인토록 하고 있을 뿐, 「건축법」 제27조에 따라 건축사로 하여금 조사검사대행을 하도록 규정하고 있지는 않음.
[주택법] 사용승인을 받는 주택의 설계,시공,착공,사용검사
