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[임대소득]주택을 임대하는 경우 세금

□ 소득세를 내야 하는 경우


○ 고가주택을 임대하는 경우

- '고가주택'이라 함은 과세기간종료일 또는 당해 주택의 양도일 현재 소득세법 제99조에 의한 기준시가가 9억 원(2008년까지는 6억 원 )을 초과하는 주택을 말합니다.

○ 국외 주택을 임대하는 경우

○ 2개 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우

○ 여기서 주택 수는 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 계산하고 다가구주택의 경우에는 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에만 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.


□ 과세방법

○ 주택임대소득은 월세의 연간 합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세하고 전세금 또는 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다. 따라서 고가주택이나 2개 이상의 주택을 소유하면서 주택을 임대할 경우에는 월세보다는 전세금 또는 보증금을 이용하는 방법이 절세에 유리합니다.

○ 다만, 3주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 대하여 정기예금이자율 상당액만큼 총수입금액에 포함하여 과세하게 됩니다.


□ 소형주택의 범위와 간주임대료 계산

○ 전세 시장을 안정화함으로써 서민을 지원하기 위하여 2016년 12월 31일까지 간주 임대료 계산 시 아래의 소형주택에 대한 전세 보증금을 주택 수에 포함하지 아니합니다.

○ 간주임대료 계산 시 제외되는 소형주택의 범위

- 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억 원 이하인 주택

○ 총수입금액에 산입할 금액(간주임대료)의 계산

- 과세대상 : 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계 3억 원 초과분

* 위 소형주택 수 제외
* 본인과 배우자 소유 주택을 합산
* 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기한 경우에는 각각 1개의 주택으로 봄
* 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유(가장 큰 자가 2인 이상인 경우는 각각의 소유로 하되 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산)


○ 과세최저한(3억 원) 적용방법

- 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세

- 공동사업장의 경우 공동사업장의 임대보증금에서 3억 원 공제


○ 간주임대료 계산방법

- 기장신고 : 3억 원 초과 보증금 × 60%× 정기예금이자율 - 임대사업부분 발생 이자·배당

- 추계신고 : 3억 원 초과 보증금 × 60% × 정기예금이자율

* 2014년 귀속 소득세 신고 시 적용할 정기예금 이자율 : 2.9%


<간주임대료 계산사례>


 사례

 과세여부

 ① 3주택(109㎡ 3채), 전세보증금 합계 3억 원 초과

 

과세

 ② 3주택(109㎡ 2채, 기준시가 3억 원 이하인 85㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억원 초과

 

비과세

소형주택(기준시가 3억 원 이하인 85㎡ 주택 1채)이 제외되어 2주택이 됨

 ③ 4주택(109㎡ 2채, 기준시가 3억 원 이하인 85㎡ 2채), 전세보증금 합계 3억원 초과

 

비과세

소형주택(기준시가 3억 원 이하인 85㎡ 주택 2채)이 제외되어 2주택이 됨

 ④ 4주택(109㎡ 3채, 기준시가 3억 원 이하인 85㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억 원 초과

 3주택(109㎡ 3채)의 전세보증금 합계가 3억 원 초과시만 과세(3억 원 이하 시 비과세)

 

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