의료/실버 뉴스정보
세무/재테크 뉴스정보
건설 부동산 리모델링 세무 법률
건설에 관련된 FAQ
[건축법] 지하층에 대하여

■ 지하층의 정의



지하층에 대하여 건축법에서는 다음과 같이 규정하고 있다.

건축법 제2조 1항

5. "지하층"이란 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말한다.


건축법시행령 119조

② 제1항 각 호(제10호는 제외한다)에 따른 기준에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다. 이 경우 그 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다.

건축법시행령 119조 1항

8. 층고: 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.

■ 가중평균한 높이의 수평면

지표면이 평탄한 경우 쉽게 판단할 수 있으나 경사지의 경우 가중평균한 높이의 수평면은 계산식으로 구하여야 한다.

■ 층고

☞ 층고는 방의 바닥구조체 윗면부터 위층 바닥구조체 윗면 까지의 높이라고 규정하고 있는데 여기에서 말하는 바닥구조체란 쉽게 말하면 철근콘크리트조에서 바닥슬라브이고, 마감상태가 아니라 골조공사를 해 놓은 상태에서의 높이라는 것이다.


■ 지하층은 관련법규의 변경에 따라 금지,허용,완화,규제등의 과정을 거치면서 건축시기에 따라 노출정도가 다르게 적용되었고 동일한 규정하에서도 위법,변칙등이 능사인듯 행해졌던 경우도 있었다. 지하층과 관련한 신문기사등의 자료를 살펴본다.


● 지하주거공간

1960년대 건축법은 지하층을 주거공간으로 사용하지 못하도록 금지하고 있었다. 그렇다면 지하 혹은 반지하층이 언제부터 주거공간으로 전환됐을까.

1970년대 남북간 냉전이 심화되자 정부는 건축법을 개정해 유사시 대피용도로 주택 지하층 설치를 의무규정으로 신설하게 됐다. 이렇게 설치된 지하층이 주택의 절대부족 현상과 맞물려 불법으로 주거용으로 전환되는 경우가 많았다. 하지만 이때까지만 해도 지하층을 주거공간으로 사용하는 경우는 불법행위에 해당됐다.

그러다 1984년 개정된 건축법은 이미 널리 퍼진 지하주거를 양성화하기 위해 지하층에 대한 규정을 대폭 완화했으며,이는 일반주택의 지하 주거공간 설치가 급격히 확산되는 계기가 됐다.

1980년대 말과 1990년대 초 수도권 인구팽창이 최고점에 이르며 전세대란이 사회적 쟁점으로 부상했다. 정부는 이같은 문제를 해결하기 위한 주택공급 확대 방안의 하나로 공동주택에 대해서도 지하층의 건축기준을 완화했다. 일정 기준에 합당할 경우 지하 1층에 한해 주거용도로 사용할 수 있도록 허용한 것이다.

이때부터 연립주택 지하주거가 가능해짐과 동시에 기준에 미달하는 지하층도 공공연히 지하 주거공간으로 이용되기 시작했다. ~이하생략~

[2007. 01.10 부산일보]


● 지하주택의 주거공간

우리나라에서 지하 혹은 반지하 방은 주택난을 해소하기 위해 주택의 지하공간을 주거용으로 활용하면서 생겨났다. 주변에서 흔히 볼 수 있는 다세대주택이나 연립주택의 반지하·지하 방은 `지하셋방’ `반지하’ `지층’ 등으로 불리며 도시 저소득층의 주요한 주거형태로 자리잡은 지 오래다.

지금까지 공식적인 조사가 한번도 이뤄지지 않은 탓에 정확한 지하주거의 규모는 파악돼 있지 않다. 아파트를 제외한 대부분의 주택에 지하주거 공간이 확보돼 있고 연립주택에도 지하층이 있다는 점을 감안해 볼 때 반지하·지하 주거 가구는 의외로 많을 것으로 관측된다.

한국도시연구소는 2003년 연구에서 서울지역의 총 지하주거 규모를 25만 세대로 추정했다. 서울 동작구는 2004년 자체조사를 통해 자치구내의 지하주거 거주자를 2만6천504세대로 집계했다. 이런 지하주거는 `다세대 거주 단독주택’이 나타나면서 일반 주거지역에서도 눈에 띄기 시작했다.

그러나 비거주용 부대공간인 창고나 차고, 보일러실 등이 방으로 불법개조됐기 때문에 거주공간의 규모, 부엌, 화장실 등이 제대로 갖춰지지 않아 주거환경은 열악할 수밖에 없었다.

그럼에도 셋방에 대한 수요가 갈수록 늘어 지하실이나 지하 주차장 등을 방으로 불법 개조해 임대하는 경우도 늘었다. 통풍이 잘 되지 않고 채광이나 환기 역시 원활하지 못했다.

이런 문제점은 쾌적한 주거환경을 따지기에 앞서 늘어나는 주택수요를 우선 충족시켜야 하는 급박한 현실에서 비롯됐다는 것이 한국도시연구소측의 분석이다. 정부가 별다른 대책을 강구하지 못한 것도 이런 사정 때문이다.

지난 1970년 건축법 개정으로 주택의 지하층 설치 의무규정이 신설된 데서 알수 있듯 한때 정부가 주택의 지하층 설치를 권장한 적도 있다. 당시 남·북간 긴장국면 하에서 지하층을 유사시 대피소로 활용하려는 의도가 담겨 있었다.

이에 앞서 1962년 제정된 건축법은 주택 거실을 지하층에 설치하지 못하도록 금지했으나 이 규정은 1975년 개정됐으며 이를 계기로 지하층이 급속히 확산됐다. 이어 1984년 열악한 주거환경을 개선하기 위해 지하층 규정을 완화했으며 1989년에는 단독주택과 다세대주택의 지하층 의무설치 규정이 아예 폐지됐다.

1990년 주택공급 확대방안의 하나로 공동주택 지하층 건축기준이 완화돼 기준에 부합하면 지하 1층에 한해 주거용으로 허용되기에 이르렀다. 이를 계기로 단독주택과 다세대주택 외에 연립주택에서도 다소 기준에 미흡한 지하층도 주거공간으로 이용되기 시작했다.

[2007.10.1 충북일보]


● 반지하주택의 역사와 법규

우리나라 도시에 처음으로 지하 거주자가 생긴 것은 1920년대 초반 경성(현재의 서울)에 ‘토막민’이 시초다. 토막민은 도시 빈민으로 제방이나 강변 등을 무단 점거해 초라한 움막을 짓고 살았다. 토막은 땅을 파서 그 위에 세운 집으로 토굴과 같은 형태였다.

일반 주거지역에 지하 거주자가 생기기 시작한 것은 ‘다세대거주 단독주택’이 등장하면서부터다. 다세대주택의 지하는 원래 창고나 차고 등으로 사용했다. 1970년에는 건축법에 지하층 설치 의무규정이 생겼는데, 냉전 상황에서 대피소로 활용하기 위해서였다. 흔히 말하는 방공호다.

방공호는 갈수록 부족한 주택문제를 해결하기 위한 방편으로 주거공간으로 탈바꿈하기 시작했다.1962년 건축법 제정 당시에는 주택의 거실을 지하층에 설치할 수 없었는데, 1975년 주택의 거실을 지하층에 설치할 수 있도록 건축법이 개정된 것. 반지하주택을 비공식적으로 인정하는 것이어서 이때부터 지하 공간이 주택 공간으로 확산되기 시작했다.

지하 공간은 건축법규에 따라 좁은 땅을 최대한 활용할 수 있는 주택 형태였다. 주거환경은 열악했지만 늘어나는 주택수요를 충족하기 위한 방편이었고, 정부는 이를 묵인했다. 당시 지하층은 지상부로 나와 있는 부분이 거의 없어 주거환경이 너무 열악했다.

정부는 주거환경을 개선하고 지하층을 적극적으로 활용하기 위해 1984년 지하층에 대한 규정을 개정 완화했다. 지하층이 지상부로 어느 정도 나올 수 있게 만든 것. 지하의 주거환경을 개선하기 위해 지하층 규정을 완화한 것이 반지하주택의 건설을 급속하게 확산하는 계기가 됐다.

다세대주택의 지하층 개발이 널리 이뤄진 또 다른 이유는 지하층이 주택 층수에 포함되지 않아 층수 제한에 자유로웠기 때문이다.1989년에는 단독주택과 다세대주택의 지하층 의무설치 규정을 폐지했다. 1990년부터 주택 공급의 확산방안으로 공동주택에 한해서 지하층의 건축기준을 완화해 지하1층에 한해 주거용으로 허용했다. 단독주택과 다세대주택에 이어 연립주택에서도 지하주거가 가능해지기 시작했다.

[경향신문/최영진 기자 cyj@kyunghyang.com]


● 건축물의 형태를 바꾼 건축법규정의 고찰/윤혁경

~생략~

지하층 노출과 외부계단의 출현 지하층은 그 동안 안보와 관련된 규정으로 건축물의 형태를 결정짓는데 중요한 역할을 해왔다. 최근에는 지상 건축물이 고층·고밀화 되면서 지하층을 5층에서 10층 정도까지 설치하고 있다. 1999년엔 지하층을 의무적으로 설치하는 규정을 삭제하고 건축주의 자율의사에 따르게 하였다.

지하층의 설치기준의 변천과정을 살펴보면 1962년 건축법 제정당시엔 지하층의 천장높이의 1/3이 지하에 있을 경우 지하층으로 인정하였다. 1972년엔 지하 천장 높이의 2/3가 지하에, 1984년엔 단독과 다세대주택의 경우엔 지하층고의 1/2이 지하에, 1999년엔 모든 건축물의 지하층고가 1/2이하에 있는 경우 지하층으로 인정하도록 변경되어 왔다.

문제는 1984년의 개정 내용이다. 지하층의 1/2을 지상에 노출하게 함으로 지하에 주거공간이 들어서고 현실적으론 2/3가 노출되는 등 위법이 증가하게 되었다.

지하층의 노출은 1층으로 오르는 외부계단의 설치가 필요하게 되고, 1층을 오르는 외부계단은 이어서 2층~3층으로 오르는 외부계단으로 발전하게 된다. 단독주택도 대부분 공동주택화로 변하게 되고 이로 인해 순수한 단독주택은 전멸하게 된다.

~이하 생략~
[이전화면]
 
   
 
HOME | 회사소개 | F.A.Q. | Sitemap | Contact us